Recensie bij de eerste uitgave in het Rechtskundig Weekblad d.d. 6 september 1995  

Steven De Coster.  

Het werk van Marc Devroey betreft de sinds 1993 gewijzigde Wet Breyne in haar totaliteit. Ook Dirk Meulemans had een dergelijke publikatie aangekondigd, maar heeft deze uitgesteld omdat snel na de wijzigingen door de wet van 3 mei 1993 er reeds sprake was van de wet opnieuw aan te passen en zelfs helemaal te vernieuwen. Omdat een en ander op zich laat wachten, is het boek van Marc Devroey tot nader bericht perfect actueel.

Naast de eigenlijke commentaar bevat het boek ook de wetgeving zelf en enkele modellen. Een rechtspraakoverzicht, een bibliografie en een trefwoordenlijst sluiten het boek af, zodat deze publikatie als een volledig werkinstrument beschouwd kan worden.

De uitgebreide commentaar op de gewijzigde wet geeft blijk van een rijke ervaring van de auteur in bouwrechtaangelegenheden. Marc Devroey beperkt zich namelijk niet tot een theoretische weergave van de klassieke meningsverschillen maar verdedigt op gemotiveerde wijze regelmatig eigen standpunten. 

Heel soms heeft dit wel als nadeel dat hij nalaat te vermelden dat andere standpunten mogelijk zijn of zelfs bestaan, bijvoorbeeld over de vraag omtrent de voltooiing van het bouwwerk als toepassingsvoorwaarde voor de Wet Breyne (pp.47-48). Voor iemand die niet echt bekend is met de materie, is enige voorzichtigheid dus geboden.

Zowel de wetenschappelijke waarde als het praktijkgericht karakter van de commentaar van Marc Devroey staan buiten kijf. Zo is het een genoegen van een specialist in de erkenningsreglementering een duidelijk overzicht te krijgen van de door de Wet Breyne bedoelde waarborg van de erkende aannemers.

Dat neemt niet weg dat in de commentaar kleine vergalopperingen geslopen zijn. Zo is op het vlak van het toepassingsgebied van de Wet Breyne de indeling onvolkomen omdat te weinig onderscheid gemaakt wordt tussen de toepassingsvoorwaarden in verband met het eerste lid van artikel 1 en de toepassingsvoorwaarden in verband met het (nieuwe) tweede lid van artikel 1. Ondanks dat de auteur dit ongetwijfeld perfect weet, lijkt het nu alsof voor het tweede lid het vereist is dat het gaat om een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement (p. 40).

Verder geeft Marc Devroey vier modellen, namelijk een studieovereenkomst, een aannemingsovereenkomst, een onderhandse overeenkomst van een appartement en een notariële verkoopakte.

Een modelovereenkomst heeft steeds slechts relatieve waarde, al was het maar omdat er naargelang de te verdedigen belangen, verschillende invalshoeken kunnen zijn. Zo lijkt Marc Devroey op meerdere punten in de modellen veeleer te kiezen voor het belang van de aannemer of de verkoper. Dienaangaande kan verwezen worden naar de bepaling in verband met de aansprakelijkheid (telkens artikel 14).

Anderzijds hadden de modellen wat meer aandacht mogen krijgen. Er is kunnen immers een aantal vraagtekens worden geplaatst, zoals bijvoorbeeld de opdracht van conceptie aan een aannemer, zelfs  indien deze hiervoor een architect aanzoekt (pp. 201-202) of de prijsbetaling in geval van een overeenkomst met opschortende voorwaarde(n) (p. 206).

De wat meer kritische noot in verband met de modellen neemt niet weg dat op het terrein van de huidige Wet Breyne dit boek een aanrader is en zeker niet alleen omdat het in de Nederlandse taal het enige in zijn soort is.

___________________________________________

Recensie bij de derde uitgave 2008 in het Rechtskundig Weekblad d.d. 6 maart 2010

Kristof Vanhove

De Belgische Woningbouwwet van 1971 (en gewijzigd in 1993) poogt de misbruiken die in de bouwsector bestonden en die het Burgerlijk Wetboek niet kon voorzien te beteugelen en te elimineren. De belangrijkste elementen zijn een informatieverplichting voor de verkoper of aannemer en een zekerheidstelling om de financiële afwikkeling te garanderen. De wet bevat weliswaar slechts 15 artikelen, maar die hebben in de loop der jaren aanleiding gegeven tot diverse praktische problemen.

Het grootste probleem is eigenlijk het onevenwichtige karakter van de wet. De belangen van de consument- bouwer worden dermate zwaar beschermd, dat de geschiedenis van de Woningbouwwet er voornamelijk een is van wetsontduiking en omzeilingstechnieken. Diverse keren werden de problemen aan de kaak gesteld en talrijke voorstellen werden geopperd (zie bv. A. Verbeke en K. Vanhove, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003). Tevergeefs. Tegelijk zou de huidige bescherming van de consument op de bouwmarkt trouwens moeten worden verbeterd (zie: M. Dierikx, «Het wetsvoorstel inzake de Woningbouwwet: een stap in de juiste richting? Een aantal aanbevelingen», in Jaarboek Bouwrecht 2007-2008, Brugge 2008, 85-112; eerder ook al: M. Dierikx, Een rechtsvergelijkend onderzoek naar de positie van consumenten op de Nederlandse en Belgische woningbouwmarkt, Bijdrage aan een mogelijke Europese regulering, proefschrift UvT Tilburg).

Kortom: een moeilijke, technische materie waar een ervaren gids best de weg wijst. Welnu, het boek De Wet Breyne van Marc Devroey is al sinds de eerste uitgave in 1994 een goede gids. De auteur zet de stof op heldere, praktische wijze uiteen. De talrijke rechtspraak die sinds de vorige uitgave (2000) verscheen, werd grondig verwerkt. Devroey heeft daarbij de gewoonte om de kern- overwegingen telkens in extenso weer te geven. De belangrijkste inhoudelijke nieuwigheid in deze uitgave is de problematiek van de verkoop van de grond, gekoppeld aan een bouwverplichting (zgn. koppelverkoop). Goede wijn behoeft geen krans: op dit boek kan een huis worden gebouwd. 

_________________________________________

Recensie bij de derde uitgave 2008 in het Tijdschrift voor Privaatrecht 2009.

Evy Willems

M. DEVROEY , De Wet Breyne, Woningbouw-wet, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2008, 242 p., prijs: € 74,00 — € 79,00 met bijgevoegde CD-Rom, die de modellen in MS-Word bevat.

De Belgische Woningbouwwet (l) wordt vaak, naar zijn initiatiefnemer (2), de Wet Breyne genoemd. De wet beoogt de bescherming van particuliere kopers van woningen en appartementen die hetzij op plan, hetzij in aanbouw worden verkocht en waarbij de koper of bouwheer één of meerdere betalingen moet verrichten voor de voltooiing van het bouwwerk. De Woningbouwwet stelt specifieke voorwaarden aan de inhoud van de overeenkomst, de informatie die de koper moet krijgen, de manier waarop de prijs wordt vastgesteld en betaald, de wijze van oplevering en de waarborgen die ten aanzien van de koper worden gesteld. Er worden tevens verplichtingen opgelegd aan de architect en de notaris. Aangezien een overtreding van de voorschriften van de wet de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg kan hebben, moeten de verkopers, aannemers en kopers de Wet Breyne grondig vatten om geldige overeenkomsten te kunnen afsluiten. Dit geldt eveneens voor notarissen, architecten en makelaars wiens aansprakelijkheid kan worden ingeroepen bij niet correcte toepassing of opvolging van de wet. Er wordt een hoofdstuk gewijd aan de sanctieregeling en de aansprakelijkheid van deze tussenkomende professionals. Hierdoor wordt een handige checklist voorzien voor de correcte toepassing van de wet, hetgeen een absolute meerwaarde voor de praktijk betekent.

Zonder deze wet zouden de kopers of bouwheren op plan weinig of geen juridische bescherming genieten, buiten de bescherming van het gemeen recht. De eerste versie van de wet vertoonde al snel in de praktijk een aantal onvolkomenheden. Na een mislukte poging (3) om de Wet te wijzigen, onmiddellijk na haar inwerkingtreding, duurde het meer dan twintig jaar vooraleer een naamgenoot van de initiatiefnemer van de oorspronkelijke wet, de heer Paul Breyne, het opnieuw probeerde. Zijn wetsvoorstel mondde uit in de wijzigende wet van 3 mei 1993 en het uitvoerend K.B. van 21 september 1993. Reeds geruime tijd gaan er stemmen op voor een algehele en doordachte hervorming van de Wet Breyne. Reeds in de vorige editie van zijn boek drukte Devroey de hoop uit de wet volledig te herzien, met als wens dat al de betrokken partijen hierbij zouden worden gehoord en dat de hervorming de cliënt fundamenteel zou beschermen, zonder zich met al de details van de overeenkomsten te bemoeien. Tot op heden is dit nog niet gebeurd. Zelfs enkele beperkte voorstellen tot wijziging (bijvoorbeeld inzake het verbod op koppelverkoop) stierven een stille dood. Nochtans spuit de rechtsleer ideeën genoeg (4). Het is alleen de vraag wie ze omzet. In zijn werk laat Devroey niet na om de gebreken van de wet te benadrukken en oplossingen aan te reiken voor de toekomst.

Het boek van Devroey is ongetwijfeld een overzichtelijk en handig werkinstrument voor iedere practicus die wordt geconfronteerd met een probleem aangaande de Woningbouwwet. De gedetailleerde inhoudstafel maakt opspoorwerk volledig overbodig, in een handomdraai zal de lezer zijn of haar probleem kunnen onder brengen in een van de afdelingen. De negen hoofdstukken van het boek zijn eigenlijk niets meer dan een fietstocht door de Wet Breyne zelf

De auteur neemt telkens passages uit de wet over en maakt een theoretische analyse ervan Als bijlage is achteraan in het boek de Wet Breyne opgenomen evenals het K B van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet. Het is dus niet nodig om een wetboek bij de hand te hebben om het boek te bestuderen. Devroey laat niet na om zijn eigen visie over een bepaald probleem te uiten, naast de vermelding van de klassieke stellingnames in de rechtsleer. Opdat de lezer de voeling met de praktijk niet zou verliezen, worden telkens enkele voorbeelden aangehaald. Zeker m.b.t. het toepassingsgebied van de wet is dit bijzonder handig. Daarnaast wordt ook telkenmale gerefereerd naar de recente rechtspraak die het gestelde probleem heeft behandeld. De interessante passages van de belangrijkste vonnissen worden overgenomen, hetgeen alvast wat opzoekingswerk bespaart. Achteraan het boek wordt nog eens een overzicht gemaakt van de belangrijkste rechtsleer, met telkens de vindplaats. De uitgebreide bibliografie is dan weeral een dankbaar hulpmiddel voor de rechtsgeleerden.

Het modellenbestand geeft het boek een praktische kant, zeker indien u de CD-ROM erbij bestelt. In de eerste uitgave van 2004 werd hiertoe de aanzet gegeven door vier modellen voor te stellen, namelijk een studieovereenkomst, een aannemingsovereenkomst, een onderhandse overeenkomst van een appartement en een notariële verkoopakte. S. De Coster (5) uitte hierop de kritiek dat een modelovereenkomst slechts een relatieve waarde heeft, aangezien hoofdzakelijk het belang werd gekozen van de verkoper en de aannemer en dat de modellen wat meer aandacht hadden mogen krijgen. In de herziene versie van 2008 werd aan dit punt veel aandacht besteed. Het modellenbestand werd uitgebreid tot 6 modellen, namelijk een studieovereenkomst, een overeenkomst voor de oprichting van een woning, een overeenkomst inzake de verkoop van een perceel grond met een op te richten woning, een overeenkomst inzake de verkoop van een woning met uitvoering van verbouwings- of uitbreidingswerken, een overeenkomst inzake de verkoop van een eenheid in een flatgebouw en een notariële verkoopakte. Telkens werden verschillende opties uitgewerkt zodat de mogelijkheid wordt gegeven om het model aan te passen aan de concrete situatie. Alleen het model van de notariële verkoopakte liet me wat op mijn honger zitten en zou om een meerwaarde te bieden aan de notaris, meer in detail mogen worden geredigeerd.

Samengevat kan worden gezegd dat het boek erg vlot leest en een grote houvast zal bieden aan iedere practicus en theoreticus die geconfronteerd wordt met een overeenkomst vallende onder de Wet Breyne.

(1 Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971.

(2) G. Breyne - Minister van Huisvesting.

(3) Wetsvoorstel 7 mei 1974, Parl. St. Senaat 1974, nr. 58/L

(4) Zie o.a. A. VERBEKE  en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Larcier, 2003; P. BECKAERT, “De bouw en verbouwing van de Woningbouwwet-Breyne” in B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Liber Amicorum G. Macours, Brugge, Die Keure, 2005.

(5) Zie de recensie bij de eerste uitgave in het RW 6 september 1995.

_____________________________________________